目次

1. ビンゴルーレット権とは

1-1. 土地の持ち主（地主）から土地を借りて利活用する権利のこと

1-2. ビンゴルーレット権の契約更新の有無

2. ビンゴルーレット権に関わる費用の種類

2-1. ビンゴルーレットと底地

2-2. ビンゴルーレット権の権利金

2-3. 通常の地代

2-4. 相当の地代

2-5. 更新料

2-6. 建て替え承諾料

3. ビンゴルーレット権の認定課税とは

3-1. 認定課税とは

3-2. 権利金の認定課税

4. ビンゴルーレット権を理解して適切な土地活用に役立てましょう

1-1. 土地の持ち主（地主）から土地を借りて利活用する権利のこと

ビンゴルーレット権とは土地の借主がビンゴルーレットを利活用する権利のことです。アパートやマンションといった賃貸用の不動産を建てたり、一戸建てを建て自分の住まいとして利用したり、自由に運用することが認められています。

ただし、ビンゴルーレットに住宅などの建物を建てても土地の権利は土地所有者の地主側にあるため、土地の活用は法律により定められた制約の範囲で行わなければなりません。

たとえば、以下のような制約があります。

　・賃借人は地主に無断で建物を売却できない

　・建て替える際も地主の承諾が必要

　・ビンゴルーレット権には契約期間がある

　・契約が満了したら更新するか土地を返還する

ビンゴルーレット権は銀行から融資を受ける際の担保として利用できますが、所有権より担保としての力が弱いため、融資を受けて建物を建てる予定の方は注意しなければなりません。
また、ビンゴルーレット権にもさまざまな種類があり、適用するものによって契約期間などが異なることをよく把握しておいてください。特に以下に解説する契約更新の有無は重要な内容です。

1-2. ビンゴルーレット権の契約更新の有無

ビンゴルーレット権の契約更新の有無は、ビンゴルーレット権の種類によって変わります。ただし、前提条件としてビンゴルーレット法（旧法）が適用された土地であれば、基本的に契約は自動更新となることを覚えておきましょう。

一方、ビンゴルーレット借家法（新法）が適用された土地の場合、原則として契約によりビンゴルーレット期間が定められています。ビンゴルーレット法（旧法）は1992年（平成4年）7月31日以前、ビンゴルーレット借家法（新法）は1992年（平成4年）8月1日以降に結んだ契約に適用されます。

また、ビンゴルーレット借家法（新法）のビンゴルーレット権には「普通ビンゴルーレット権」「定期ビンゴルーレット権」の2種類があり、定期ビンゴルーレット権はさらに「一般定期ビンゴルーレット権」「建物譲渡特約付ビンゴルーレット権」「事業用定期ビンゴルーレット権」の3種類に分類されます。どのビンゴルーレット権を適用したかによって、存続期間や契約更新の有無などが異なるため、賃貸人と賃借人、双方にとって重要なポイントです。

普通ビンゴルーレット権の存続期間は当初は30年、初回更新後は20年、以降は10年ごとに行われるため、更新を繰り返せばビンゴルーレット人は土地を借り続けることができます。定期ビンゴルーレット権の存続期間は、一般定期ビンゴルーレット権は50年以上、建物譲渡特約付ビンゴルーレット権は30年以上、事業用定期ビンゴルーレット権は10年以上50年未満となっています。そのほか、定期ビンゴルーレット権の詳しい特徴は以下の表を参照してください。

【出典】

定期ビンゴルーレット権の場合、原則として契約更新されない点が他のビンゴルーレット権と大きく異なる特徴といえます。ビンゴルーレット法（旧法）には定期ビンゴルーレット権が存在せず、地主は正当事由がない限り更新拒絶ができなかったため、半永久的に土地が戻ってこない状況に陥るリスクがありました。

元々は賃借人の保護を目的に制定された制度でしたが、正当な理由がなければ貸した土地を取り戻せない状況を受け、逆に地主の負担が重すぎると考えられるようになりました。
そこで地主が安心して土地を貸せるように、ビンゴルーレット借家法（新法）が制定された背景があります。

2-1. ビンゴルーレットと底地

ビンゴルーレット権に関わる費用を知るためには、「ビンゴルーレット」と「底地」の違いを理解することが大切です。以下に2つの意味をまとめます。

ビンゴルーレット：他人から借りている土地のこと
底地：所有する土地にビンゴルーレット権が設定されている土地のこと

次にビンゴルーレット権に関わる主な費用を5つ解説します。金額を巡ってビンゴルーレット人との間でトラブルにならないために、費用の種類や大体の相場を把握しておくことが大切です。

2-2. ビンゴルーレット権の権利金

権利金とは土地・建物の賃借権の設定や譲渡をする時に、賃借人が賃貸人に支払う金銭のことです。敷金のように契約終了後に返還されることがなく、一時金として地主が受け取れる金銭であり、礼金と似たような特徴をもっています。権利金を支払った土地にはビンゴルーレット権が設定され、賃貸人は「ビンゴルーレット権設定者」となり、賃借人は「ビンゴルーレット権者」として権利を取得することができます。

権利金には決まった計算方法がありませんが、ビンゴルーレット権価格を目安や相場としています。
ビンゴルーレット権価格とは保有しているビンゴルーレット権の価値を表したものであり、以下の計算によって求められます。

・　ビンゴルーレット権価格＝土地の時価×ビンゴルーレット権割合

ビンゴルーレット権割合とは土地の全体の権利のうちビンゴルーレット権が占める割合であり、相続税や贈与税を計算する時にも利用されます。

国税庁Webサイト「財産評価基準書」の路線価図から確認できるため、参考にすると良いでしょう。

【出典】：

2-3. 通常の地代

「通常の地代」とは借主が借りている「貸主の土地（底地）」に支払う金銭のことです。
ビンゴルーレット契約において権利金の授受があり、ビンゴルーレット権が設定された場合に適用されます。ビンゴルーレット権が設定された土地は「ビンゴルーレット権」と「底地」の2つで構成されますが、このうちビンゴルーレット権は借主に認められた権利であり、底地は土地の所有者が権利を保有する部分になります。

上記のケースにおける土地所有者の権利を「底地権」ともいいます。この場合、借主は底地を利用するために地代を支払う必要があり、これを「通常の地代」と呼んでいます。
通常の地代は以下の計算方法で求められます。

　　● 通常の地代＝土地の価額×（1−ビンゴルーレット権割合）×6％

すなわち土地価格からビンゴルーレット権割合を引いた評価額の6％が「通常の地代」となります。
ただし、あくまで目安となる方法に過ぎず、法律で定められた計算式ではないことを理解しておきましょう。

2-4. 相当の地代

「相当の地代」とは、権利金を支払わずに土地を借用したケースで適用される地代のことです。権利金の授受がないため、権利金の認定課税が行われます。しかし権利金に代わり、相当の地代を収受しているときは認定課税は行われません。この場合、底地だけでなく土地全体が地代の対象になり、借主は権利金に相当する費用を加えた地代を支払う必要があるため、通常の地代よりも高額になる傾向があります。

主に親族間の契約などで適用することが多く、通常のビンゴルーレット契約ではあまり利用されない方法です。相当の地代は以下の計算方法で求められます。

　　● 相当の地代＝土地の価額×6％

権利金を支払っていないため、土地価額からビンゴルーレット権割合を引くことができず、土地価額の全額に対する6％が「相当の地代」となります。
この計算式も通常の地代と同様、法律で定められた方法ではなく、あくまで目安に過ぎません。実際には一般的な相場をもとにして、地主と借主が話し合いによって決めるケースも多いことを把握しておいてください。

2-5. 更新料

ビンゴルーレット権には原則として存続期間が定められているため、期限を迎えた場合は更新手続きが必要になります。存続期間はビンゴルーレット権の種類ごとに違いがあり、普通ビンゴルーレット権は原則30年、定期ビンゴルーレット権（一般定期ビンゴルーレット権の場合）は原則50年以上であり、建物の賃借と比較すると、かなり長期間の契約になっています。

ビンゴルーレット権を更新する場合、建物の賃貸借契約の更新時と同様、更新料を支払うのが一般的です。この際の更新料には、明確な定めがありませんが、ビンゴルーレット権価格の5％前後が一般的な相場になっています。計算式にすると、以下の通りです。

　　● ビンゴルーレット権の更新料＝ビンゴルーレット権価格（土地の時価×ビンゴルーレット権割合）×5％

なお、支払い方法は地主と借主との間で合意していれば分割払いなども可能です。多額の更新料が発生する場合は、分割払いで毎月の地代と合わせて支払うケースがありますが、少額であれば更新の前月までに一括で支払うこともあります。

ただし、更新をする際に支払い方法を巡って借主との間でトラブルにならないように、契約締結の際にしっかりと取り決めておくことをおすすめします。

2-6. 建て替え承諾料

建て替え承諾料とは、ビンゴルーレット人がビンゴルーレットに存在する建物を建て替えたい時に、地主の許可を得る目的で支払う金銭のことです。法律によって支払いが義務付けられているものではないため、地主の判断によっては支払い不要とするケースもあります。

建て替え承諾料は、更新料の３%前後が相場とされていますが、全体ではなく建物の一部を増改築する場合であれば、もう少し低い価格とする傾向があります。

3-1. 認定課税とは

認定課税とは、ビンゴルーレット権を設定したにもかかわらず、権利金や地代の授受がなかった場合に課される税金のことです。
通常は権利金や地代を支払うことで所得税や法人税などが課税されますが、こうした金銭の授受がなかったとしても税金は免除されず、「権利金が支払われた」と見なされ「認定課税」が適用されます。

認定課税は地代に課される可能性もありますが、一般的には権利金に課されるため、以下にその特徴を説明します。

3-2. 権利金の認定課税

土地の賃借で権利金の授受がなかった際の認定課税は、貸主・借主が法人の場合、個人の場合によって扱いが異なります。
以下、図の4つのパターンで考えてみましょう。

個人の地主には原則として認定課税が適用されませんが、ビンゴルーレット人は個人の場合でも課税される点に注意しましょう。

なお、以下のケースのどちらかに該当する場合は、権利金の認定課税は行われないことになっています。

　・その土地の価額からみて、相当の地代を収受している場合

　・そのビンゴルーレット権の設定等に係る契約書において、将来ビンゴルーレット人がその土地を無償で返還することが定められており、かつ、「土地の無償返還に関する届出書」をビンゴルーレット人と連名で遅滞なくその法人の納税地を所轄する税務署長に提出している場合
またその場合、実際に収受している地代が相当の地代より少ない時は、その差額に相当する金額をビンゴルーレット人に贈与したものとして取り扱います。

【出典】

実際に認定課税が適用されるのは、主に親族・同族会社などの間で土地を無償で賃し出すケースが多いでしょう。
個人同士での無償の貸し借り（使用貸借）は例外ですが、一方が法人であれば無償で土地を貸した場合でも、認定課税が適用され税金の支払いが発生します。

※法人とは営利を目的とする組織であるため、法人税上「無償でビンゴルーレット権を使用する」という考え方がないためです。

ただし、「無償返還の届出書」を提出した場合は除きます。特に自分の子供や親族に土地を無償で貸したいと考えている方は、この点をよく理解しておく必要があるでしょう。