目次

1. 民法上のビンゴ5結果権の定義と種類

1-1. ビンゴ5結果権とは

1-2. ビンゴ5結果権の種類

2. 相続税法におけるビンゴ5結果権と相続の注意点

2-1. 民法と税法ではビンゴ5結果権の範囲が異なる

2-2. 相続は地主の承諾が必要ない

2-3. 遺産分割中も貸借料が発生する

3. 相続時のビンゴ5結果権の評価方法

3-1. ビンゴ5結果権の相続税評価額とは？

3-2. ビンゴ5結果権価格の評価方法

4. ビンゴ5結果権の相続手続き

4-1. 地主に連絡する

4-2. ビンゴ5結果権の名義変更

5. ビンゴ5結果権の相続について正しい理解をしよう

1-1. ビンゴ5結果権とは

ビンゴ5結果権とは、建物を所有するために他人の土地を借りる権利のことを言います。
借主はビンゴ5結果上に戸建てなどの建築物を新築するケースが一般的で、建物を所有する目的以外で土地を借りる場合はビンゴ5結果権は成り立ちません。

ビンゴ5結果上に自宅を建てることで、高いお金を支払って土地を購入する必要がなくなるメリットがある一方、土地そのものの所有権は地主側にあるため、建て替えや増改築をする場合は地主の許可を得る必要があるほか、地代を払い続けなければなりません。

ビンゴ5結果権には3種類あり、契約更新の可否や存続期間がそれぞれ異なりますので、権利関係と合わせて確認しておく必要があります。

1-2. ビンゴ5結果権の種類

ビンゴ5結果権には「普通ビンゴ5結果権」「旧ビンゴ5結果権」「定期ビンゴ5結果権」の3種類があり、それぞれビンゴ5結果契約を結ぶのは同じですが、契約期間などに違いがあります。

普通ビンゴ5結果権は1992年8月1日から施行された「新ビンゴ5結果借家法」に基づいており、更新料として一定の金額支払いにより契約更新が可能なビンゴ5結果権です。基本的な契約の存続期間は最短30年ですが、契約で30年以上の存続期間を設定することも可能です。
契約を更新した際の最初の更新の存続期間は20年、以降は10年となり更新回数によって期間が減少する特徴があります。
ただし、更新後の期間も最短の年数であり、これより長い期間を定めることも可能となっています。

旧ビンゴ5結果権はその名の通り、現在のビンゴ5結果権が適用される以前の「旧ビンゴ5結果法」に基づくビンゴ5結果権で、存続期間の対象や期間が普通ビンゴ5結果権と異なります。特に大きな違いは、ビンゴ5結果期間を定めなかった場合の取り決めです。

新ビンゴ5結果借家法ではビンゴ5結果期間の定めのない契約はすべて30年となりますが、旧ビンゴ5結果法では非堅固な木造建物で30年、堅固な建物は60年というように建物の構造によって契約期間が異なります。

定期ビンゴ5結果権等は、一般定期ビンゴ5結果権、事業用定期ビンゴ5結果権、建物譲渡特約付ビンゴ5結果権の総称のことであり、あらかじめ決めておいた契約期間が終了したらビンゴ5結果権者は貸主にビンゴ5結果を返還しなければならないビンゴ5結果権となっています。
土地所有者が安心して土地を貸せるようにするため、平成4年に創設されました。

2-1. 民法と税法ではビンゴ5結果権の範囲が異なる

第一に民法と税法ではビンゴ5結果権の範囲が異なることに注意しましょう。
ビンゴ5結果権では建物の所有を目的としなくてはいけませんので、駐車場や資材置き場などの使用ではビンゴ5結果権は認められません。
また、地代を無料で借りている場合は「使用貸借権」と呼ばれ、ビンゴ5結果権が成立しないことを覚えておきましょう。

2-2. 相続は地主の承諾が必要ない

ビンゴ5結果権は貸借人の財産ですので、相続に地主の許可は必要ありません。

基本的に相続放棄をしない限り相続をすることになりますが、貸借料や賃貸期間などもそのまま引き継がれる形で相続します。また、地主への承諾料を支払う義務も不要です。

ただし、法廷相続人以外の第三者にビンゴ5結果権を譲渡するような遺贈の場合は、地主の承諾・承諾料・契約内容の変更が必要になります。

2-3. 遺産分割中も貸借料が発生する

相続先を遺族などで決めるための「遺産分割協議」の最中でも貸借料が発生します。もし賃借料を滞納してしまえば、賃貸借契約を解除される可能性があり、地上権や賃借権を含むビンゴ5結果権そのものがなくなってしまう恐れがあります。

ビンゴ5結果権付きの不動産を相続することが分かったら、まずはビンゴ5結果権の契約書を確認し、定期的に地主に支払わなければならない金額がいくらなのかを確認するところから始めるのがいいでしょう。

3-1. ビンゴ5結果権の相続税評価額とは？

相続税は財産を相続・贈与された際に発生する税金のことで、課税遺産総額をもとに計算することになります。

詳しい計算方法は、「各人の財産の課税価格の合計?基礎控除（3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）＝課税遺産総額」で求めることができます。

課税価格の計算には「財産の時価」を評価しなければならず、財産ごとに細かい時価の評価方法として「相続税評価額」が定められています。

3-2. ビンゴ5結果権価格の評価方法

ビンゴ5結果権の種類によって、評価方法が異なります。
普通ビンゴ5結果権の評価額は「自用地評価額（路線価図で確認可能）×ビンゴ5結果権割合」で算出する単純なものであり、定期ビンゴ5結果権は普通ビンゴ5結果権と比べると計算式が複雑になります。

>参考リンク：

個人で計算することは難しいため、最寄りの税理士法人事務所などに相談することをおすすめします。

4-1. 地主に連絡する

相続が発生したら、まずは地主に連絡する必要があります。
法人利用や宅地の転貸などがない通常の相続であれば、口頭で伝えるだけで問題はありません。

土地の賃貸契約書の名義変更も不必要ですので、特に大きな問題なく進められるはずです。
もし地主との承諾を口頭で済ませるのは不安という方は、別途変更契約を締結する提案をしてみてもいいかもしれません。

4-2. ビンゴ5結果権の名義変更

ビンゴ5結果権の名義を変更しなければならない法律義務はありませんが、地主との良好な関係を維持することや、将来建て替えの可能性があることを考えると、名義変更について対応すべきです。
また、相続を起因とする名義変更は特に必要ありませんが、売買や贈与を起因とする名義変更の場合には名義変更料がかかります。建て替えの場合は別途、建て替え承諾料がかかることを理解しておきましょう。

なお、ビンゴ5結果権の名義変更が必要な場合は、下記の必要書類を準備しなければいけません。

• 被相続人の出生?死亡の戸籍謄本
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人の住民票
• 遺言書もしくは遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明
• 固定資産税評価証明書

それぞれの書類取得や手続きにかかる費用の目安は以下の通りです。

• 戸籍謄本：1通450円
• 除籍謄本：1通750円
• 住民票/戸籍の附票：1通300円
• 建物所有権の名義変更に関する登録免許税：固定資産税評価額×0.4%
• ビンゴ5結果権の名義変更に関する登録免許税：固定資産税評価額×0.2%
• 司法書士に手続き代行を依頼した場合は所定の司法書士費用

ビンゴ5結果権の名義変更のためには、正しい知識や手間のかかる書類集めなどが必要になりますので、可能な限り司法書士に手続きを依頼することがおすすめです。